A la hora de realizar un contrato de compraventa, por ejemplo, para adquirir una vivienda, resulta imprescindible conocer cuáles son las condiciones que conlleva realizar un acuerdo previo o precontrato en el que se entrega al vendedor una señal o arras para la reserva del citado inmueble.
Para abordar esta materia acudimos al Código Civil, en concreto al art. 1454, y a la doctrina y jurisprudencia que asienta los conceptos y tipos de cantidades dinerarias que se entregan en concepto de arras y cuáles son las consecuencias de las mismas.
Las arras, por definición del profesor Luis Diez-Picazo, serían “la cantidad entregada de una suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace llegar a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad entregada”.
Se trata pues, de un pacto voluntario, fruto de la autonomía de las partes, siendo bilateral y recíproco puesto que conlleva obligaciones para ambas partes. Las arras por tanto, siempre tienen el carácter de pago en caso de incumplimiento, y para conocer cuáles serán las consecuencias en cada caso, resulta imprescindible saber cuál es la naturaleza de las mismas, la tipología y funciones de cada una de ellas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo podemos identificar si la cantidad entregada tiene concepto de arras?
En primer lugar, para identificar la naturaleza de la cantidad entregada, debemos conocer los presupuestos de constitución de las arras, independientemente del tipo de arras que se trate por su especial naturaleza, por lo que los siguientes requisitos son común a toda ellas:
- a) Voluntad expresa: necesidad de que las partes manifiesten de forma expresa y concisa su deseo de constituir las arras, no pudiéndose inferir del comportamiento de las partes.
- b) Accesoriedad de las arras: las arras requieren la existencia de un contrato principal que las sustente, sin el cual pierden su propia naturaleza. Además la ineficacia del contrato principal conlleva necesariamente la ineficacia de las arras, pero no al contrario.
- c) No exclusividad de las arras como pacto accesorio del contrato de compraventa. Las arras son posibles en cualquier negocio jurídico que consienta la realización de una entrega a cuenta o como garantía de un contrato principal.
- d) Perfección del contrato de arras. El consentimiento se forma por el concurso de las declaraciones de voluntad de los contratantes, lo que el art. 1262 del Código Civil denomina oferta y aceptación.
- e) Proporcionalidad. La jurisprudencia ha venido entendiendo que la cantidad entregada como arras debe guardar una proporcionalidad con el contrato principal, desestimando aquellos anticipos cuya cantidad resulte irrisoria en relación con el contrato que traen a causa. La cantidad aproximada que se usa habitualmente es un 10% del precio total.
¿Existen diferentes tipos de arras? ¿Qué las diferencia una de otras?
Una vez asentados los requisitos comunes a todas las arras, es preciso diferenciar cada tipo y las funciones que desempeña cada una:
1. Arras confirmatorias: son dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Conviene recordar que las arras confirmatorias no permiten el desistimiento lícito, al contrario que las penitenciales, por lo cual no es posible su inclusión en el art. 1454CC, y consecuentemente, las partes contratantes no pueden utilizar a modo de multa la señal dada para desligarse de las obligaciones contraídas en el contrato.
En caso de incumplimiento tanto del vendedor como del comprador es posible aplicar las reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones, bien exigiendo el cumplimiento forzoso o bien, resolviendo el contrato por imperio del art. 1124 CC, sin perjuicio de la solicitud de indemnización por daños y perjuicios.
En el caso en el que se opte por la resolución del contrato, ¿qué ocurriría si el que incumple es el vendedor? Este se verá obligado a devolver la cantidad entregada (no duplicada), sin perjuicio de la obligación de resarcir los daños causados, siempre y cuando hayan sido acreditados por el comprador. Y, si el que incumple es el comprador este perderá la cantidad entregada como anticipo del precio total, todo ello sin perjuicio, reiteramos, de la responsabilidad por los posibles daños y perjuicios que se pudieran generar.
2. Arras penales: cuya finalidad es establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento. Al igual que las confirmatorias, no suponen un medio lícito de desistimiento. Por lo que, en caso de incumplimiento el esquema es el siguiente: la parte cumplidora dispone de la opción de exigir el cumplimiento, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados, o bien resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. Aquí es importante destacar que la carga de la prueba de los daños y perjuicios causados pesa sobre quien alega sufrirlos.
3. Arras penitenciales: constituyen un medio lícito de desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Son a las que hace referencia el art. 1454 CC. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado que no tiene carácter imperativo y como consecuencia, “lo que resulta clave en relación al texto del art. 1454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras, es que conste la voluntad de las partes de forma clara, precisa y rotundamente expresada en el contrato, en relación a la función penitencial de los anticipos entregados”.
Cualquiera de las partes puede desistir unilateralmente del contrato principal, sin tener que basar este desistimiento en una causa concreta, sino por el puro y simple ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad. Ahora bien, dicho desistimiento es sancionado por la devolución duplicada de la cantidad entregada si el que desiste es el vendedor, o bien la pérdida de lo entregado si quien desiste es el comprador.
Puede suceder que la parte que desista incumpla el pacto de arras y no devuelva la cantidad doblada, entonces estaríamos ante un incumplimiento en relación con el negocio de arras, no en relación al contrato principal que se habría extinguido como consecuencia del desistimiento ejercitado. Se debe mencionar expresamente en el documento contractual que se configuran como arras penitenciales con los efectos descritos.
¿El empleo de la palabra señal expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato?
No, la utilización de las palabras señal o arras en el contrato no implican que nos hallemos ante un pacto de arras penitenciales. Así lo expresa la jurisprudencia, indicando que del empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio. Como ya hemos anunciado, lo que resulta clave es que conste la voluntad de las partes de forma clara, precisa y concisa.
¿Y en el caso de que la voluntad de las partes no se halle expresamente recogida en el contrato de compra-venta?
En dicho caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado. Es decir, en caso de ausencia de voluntad de las partes de manifestar de forma expresa las arras con el carácter de arras penitenciales, pero existiendo contrato de arras, se presume “iuris tantum” que son confirmatorias del negocio principal.
En el ámbito de arras confirmatorias, ¿si el comprador incumple, pero el vendedor, sobre quien pesa la carga de la prueba, no acredita el daño o perjuicio causado por aquel?
En este caso, se produce una excepción dado que, aunque el comprador decide no acudir a la compra-venta del inmueble, el vendedor no demuestra los daños y perjuicios sufridos.
En este sentido, es relevante la Sentencia de 6 de mayo de 2014 de la Audiencia Provincial de Tarragona que se pronuncia de la siguiente forma: “-si el demandado (el vendedor) puede retener la cantidad que recibió-, la respuesta no puede ser sino negativa, y en este punto sí coincidimos plenamente con la conclusión plasmada por la Juez a quo al término del fundamento jurídico cuarto de la sentencia, en cuanto a que el demandado se ha limitado a alegar la existencia de tales daños y perjuicios sin acreditar en modo alguno su realidad, ni concretar siquiera en qué consistieron. Y en la medida en que no cabe presumir la producción de daños y perjuicios derivados del incumplimiento, según doctrina jurisprudencial que por reiterada es innecesario recordar, debemos forzosamente concluir que el demandado no tiene título alguno para retener la repetida cantidad, resultado que solamente sería admisible si se hubiese establecido una cláusula penal o pacto de arras penales que no concurre en el caso que nos ocupa”.
¿Y qué ocurriría en el supuesto en el que, a la vista de un piso en el que estoy interesado, entrego cierta cantidad de dinero pero sin que exista un contrato o acuerdo celebrado entre ambas partes?
En este caso, aunque parezca complicado, pues no existe título jurídico ni por ello se puede demostrar la plasmación de las voluntades de las partes, la solución la hayamos en el primer requisito para la constitución de las arras: la accesoriedad. Nos remitimos a lo expuesto al principio de este artículo, las arras requieren la existencia de un contrato principal que las sustente, sin el cual pierden su propia naturaleza. Por ello, la cantidad entregada por el comprador, si finalmente no se acuerda la compra-venta de la vivienda, ha de ser devuelta por el vendedor.
A efectos prácticos, recomendamos elaborar un documento plasmando la voluntad de ambas partes, dejando claro si la cantidad entregada es en concepto de arras y de qué tipo. En caso de determinarse como arras penitenciales, resultaría conveniente transcribir el propio art. 1454 del Código Civil.
Por todo lo expuesto, resulta clarividente la necesidad de conocer la naturaleza de la cantidad dineraria que se entrega a la hora de reservar la vivienda que se pretende adquirir, o bien la cantidad que se recibe cuando el eventual comprador solicita una reserva y exclusividad durante un tiempo determinado para concluir el contrato de compraventa.
Si tiene alguna duda, contáctenos y le asesoraremos sobre todos los extremos que le permitan conocer sus derechos y obligaciones.
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